Para excluir el valor de un inmueble ruinoso no basta con que en la escritura sólo se reseñe su deficiente estado de conservación.​

SÍNTESIS DE UN CASO PRÁCTICO REAL

La oficina gestora del ITP y AJD dicta expediente de comprobación de valores donde asigna, a dos de los tres inmuebles adquiridos por la recurrente (una vivienda y dos locales de negocio), un valor distinto al declarado por ella en escritura pública.

En sus alegaciones al expediente, que no son atendidas, la contribuyente entiende que el método de valoraciónempleado por la Administración no responde a la realidad del mercado y que no ha tenido en cuenta el estado ruinoso de los bienes expuesto en la escritura. No conforme, interpone reclamación ante el TEAR de Andalucía (Sala de Granada), quien por su parte, confirma la validez del método de comprobación utilizado, consistente en la aplicación de un coeficiente multiplicador al valor catastral del inmueble.

Desestimada la pretensión, interpone recurso contencioso-administrativo ante el TSJ de Granada quien:

1. En relación con la validez del método de valoración empleado, recuerda que en principio, la facultad de la Administración de verificar el valor declarado puede concluir en una coincidencia con lo manifestado por el interesado o en una valoración distinta del bien transmitido.

El método empleado es válido, siempre que la Administración exponga razonadamente las técnicas y los argumentos utilizados en la comprobación, de cuyo resultado surge la nueva valoración del bien sometido al Impuesto.

En este caso, queda probado que la Administración estima el valor del inmueble aplicando el método establecido por mandato legal y que cumple con el requisito de motivación suficiente (DLeg Andalucía 1/2009 art.37.2).

2.  En cuanto a las reglas de aplicación de los coeficientes, en este caso, existen dos métodos para valorar los inmuebles de naturaleza urbana (O Andalucía 18-12-2009). Para construcciones con un uso determinado (residencial, oficinas, etc…) donde es suficiente aplicar el coeficiente aprobado al valor catastral actualizado y; para el resto de inmuebles con una construcción distinta o sin construcción, donde se exige una comprobación más exhaustiva.

En este caso, dada la naturaleza de los inmuebles adquiridos (vivienda y local de negocio), no era necesaria una comprobación tan exhaustiva por parte de la Administración.

A la vista de lo anterior, el TSJ de Granada desestima el recurso al entender que:

1. El estado ruinoso del inmueble, si bien puede ser argumento para instar la rectificación de los datos catastrales, no lo es, en cambio, para atacar directamente la valoración del bien, efectuado por una Administración diferente y sin competencia para modificar tales datos.

2. En virtud de las reglas de carga de la prueba, es el recurrente el que debe acreditar, que el estado del inmueble era de ruina total en el momento en que se produjo el hecho imponible. No puede considerarse prueba suficiente para acreditar su deficiente estado de conservación, la sola reseña en la escritura, sin más precisiones.

CASO PRÁCTICO

Oposición a un acto administrativo de comprobación de valores. Escrito de interposición

Nota preliminar:

Los actos de comprobación del valor de rentas, productos, bienes y demás elementos del hecho imponible, deberán notificarse al administrado junto a la liquidación que dimane de los mismos.

Los obligados tributarios no podrán interponer recurso o reclamación independiente contra la valoración, pero podrán promover la tasación pericial contradictoria o plantear cualquier cuestión relativa a la valoración con ocasión de los recursos o reclamaciones que, en su caso, interpongan contra el acto de regularización.

Si se opta por acudir a la vía económico-administrativa, la reclamación podrá iniciarse mediante escrito que podrá limitarse a solicitar que se tenga por interpuesta, identificando al reclamante, el acto o actuación contra los que se reclama, el domicilio para notificaciones y el Tribunal ante el que se interpone. Asimismo, el reclamante podrá acompañar las alegaciones en que base su derecho. En este último caso, se entenderá que renuncia al trámite de puesta de manifiesto del expediente para alegaciones, salvo que expresamente lo solicite.

El escrito de interposición de la reclamación se dirigirá, en el plazo de un mes a contar desde el siguiente a la notificación de los actos impugnados, al órgano administrativo que haya dictado el acto impugnado, quien lo remitirá al Tribunal competente en el plazo de un mes junto con el expediente, en su caso electrónico, correspondiente al acto, al que se podrá incorporar un informe si se considera conveniente (LGT art.235.3).

No obstante, cuando el escrito de interposición incluyese alegaciones, el órgano administrativo que dictó el acto recurrido podrá anularlo total o parcialmente antes de la remisión del expediente al Tribunal, siempre que no se hubiera presentado previamente recurso de reposición.

“Don/Doña nombre y apellidos”, mayor de edad, con N.I.F. “número”, y domicilio, a efectos de notificaciones, en “calle, número, localidad, código postal”, actuando

Nota:

A los efectos de la presentación y aportación de documentos y copias, y de su validez y eficacia ante la Administración debe tenerse en cuenta lo previsto en la LPAC art.27, 28, 53 y 66.3, que regula la presentación de escritos, documentos y solicitudes ante la Administración, la expedición de copias y la devolución de originales.

La LPAC entró en vigor el 2-10-2016. Los procedimientos iniciados con anterioridad se rigen por la normativa anterior en virtud de la LPAC disp.trans.3ª.a; esto es: la LRJPAC art.35.c, 46 y 70.3 y el RD 772/1999, que regula la presentación de escritos y solicitudes ante la Administración General del Estado, la expedición de copias y la devolución de originales (en especial, el RD 772/1999 art.2 a 9).

Si interviene en su propio nombre:

en su propio nombre, comparece y, como mejor proceda,

Si interviene como representante:

en representación de

Si representa a una persona física:

“Don/Doña nombre y apellidos del representado”“estado civil”, con domicilio en “calle, número, localidad, código postal del representado” y N.I.F. “número de NIF del representado”, según documento adjunto, de cuyo original se aporta copia para su cotejo por el funcionario, comparece y, como mejor proceda,

Si representa a una entidad:

la entidad denominada “nombre o razón social”, domiciliada en “calle, número, localidad, código postal de la entidad”, y con N.I.F. “número de NIF de la entidad”, según documento adjunto, de cuyo original se aporta copia para su cotejo por el funcionario, comparece y, como mejor proceda,

EXPONE

“Primero.”

Que en fecha reciente hemos recibido notificación de acto administrativo de comprobación de valor de “describir el bien o derecho valorado”, fechado el “día, mes y año de la recepción de la notificación”, y del que se adjunta copia, dictado en el expediente seguido con el número “número de referencia”, mediante el que se asigna como valor comprobado a dicho – bien- derecho a los efectos del impuesto “especificar tributo” el de “en letra” euros (“en número” €).

Que asimismo le ha sido notificada liquidación, cuya copia se acompaña, girada por el impuesto citado y por importe de “importe en letra” euros (“importe en número” €), derivada del aludido acto administrativo de comprobación de valor.

“Segundo.”

Que disconforme con tal acto administrativo de comprobación de valor y con la liquidación que de él trae causa, con los hechos apreciados por la Administración tributaria, con las consecuencias jurídicas que de ellos se quieren imputar al obligado tributario, y con el procedimiento administrativo desplegado, mediante este escrito, y al amparo de lo previsto en el artículo 235 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, vengo a interponer ante ese Tribunal reclamación económico-administrativa contra aquel acto administrativo de comprobación de valor y contra la liquidación derivada del mismo.

En virtud de lo expuesto,

SOLICITA

1. Tenga por interpuesta reclamación económico-administrativa contra el acto administrativo de comprobación de valor identificado en el exponiendo primero y contra la liquidación que de él trae causa.

2. Se sirva remitir el correspondiente expediente administrativo al Tribunal Económico-Administrativo competente para, una vez puesto de manifiesto, poder sustanciar las alegaciones que a su Derecho convengan y aportar las pruebas que estime pertinentes.

Si solicita la suspensión de la liquidación impugnada con dispensa de garantía:

OTROSÍ DIGO: Que al amparo de lo previsto en el artículo 135.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, se solicita la suspensión de la liquidación impugnada con dispensa de garantía, por cuanto esta parte estima que la notificación recibida no contiene expresión suficiente de los datos y motivos tenidos en cuenta para elevar los valores declarados, así lo ha denunciado en el presente recurso de reposición y, en consecuencia, se ha reservado el derecho a promover la tasación pericial contradictoria, como lo prueba “describir el correspondiente justificante”.

Si solicita suspensión de la liquidación impugnada aportando garantía:

OTROSÍ DIGO: Que al amparo de lo previsto en el artículo 224 del invocado texto legal, se solicita la suspensión de la liquidación impugnada, a cuyo efecto se aporta garantía suficiente en forma de “especificar en qué consiste la garantía que se presta”.

Nota:

Las garantías necesarias para obtener la suspensión automática de la liquidación recurrida serán exclusivamente las siguientes:​

a) Depósito de dinero o valores públicos.

b) Aval o fianza de carácter solidario de entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o certificado de seguro de caución.

c) Fianza personal y solidaria de otros contribuyentes de reconocida solvencia para los supuestos que se establezcan en la normativa tributaria.

Si solicita la suspensión de la liquidación impugnada con dispensa de garantía por error de la Administración:

OTROSÍ DIGO: Que al amparo de lo previsto en el artículo 224.3 del invocado texto legal, se solicita la suspensión de la liquidación impugnada con dispensa de garantía, por cuanto la Administración tributaria, al dictar dicha liquidación, ha incurrido en el error – aritmético – material- de hecho consistente en “describir el error”.

En “localidad, a día, mes y año”.

Fdo. “nombre y apellidos del firmante”.

Director General de Tributos:

ILMO. SR. DIRECTOR GENERAL DE TRIBUTOS DE LA“Comunidad Autónoma”

Órgano competente de la AEAT:

“ÓRGANO COMPETENTE DE LA AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA”

CUESTIONES A RECORDAD

Vinculación de la comprobación en el ITP y AJD e ISD con la base imponible de otros impuestos

Con frecuencia se plantean dudas sobre el grado de vinculación existente entre la comprobación realizada o a realizar en el ITP y AJD e ISD y las valoraciones o el cálculo de la base imponible tenidas o a tener en cuenta en otros impuestos.

Al respecto se mantienen dos posturas encontradas:

– quienes aplican el principio de estanqueidad, con apoyo en la LGT art.49, y entienden que cada impuesto tiene sus peculiares objetos imponibles,​ por lo que la valoración de cada uno de ellos es independiente de los restantes; y

– quienes defienden el principio de unicidad, con base en la doctrina de los actos propios y personalidad jurídica única de la Administración, así como en el principio de seguridad jurídica, postulando la comunicación de valores entre los distintos tributos.

La polémica ha tenido especial reflejo en los diferentes pronunciamientos de los tribunales:

a)  La aplicación del principio de unicidad impone importantes límites a la facultad de comprobación administrativa:

–  al ser única la personalidad jurídica de la Administración, las liquidaciones por el ITP y AJD deben conformarse con las previamente aceptadas por la Administración en el IS (TS 26-10-84). Por tanto, aceptada una valoración a los efectos del ITP y AJD y, en aplicación del principio de unidad o unicidad administrativa, no puede practicarse otra distinta en relación con la misma enajenación para el IS, teniendo en cuenta que la base imponible en ambos impuestos es determinada de manera equivalente, sin que el hecho de que la primera valoración haya sido practicada por una administración autonómica afecte en este sentido, teniendo en cuenta que la comunidad autónoma actúa como delegada para la gestión, inspección y valoración de un tributo cedido (TS 23-4-85 , EDJ 23319-12-13, EDJ 257881).

Así, el importe real, una vez determinado por la Administración, despliega la fuerza vinculante que le otorga la propia actuación administrativa, siendo determinante por tanto para calcular el incremento patrimonial de una posterior enajenación (TS 15-1-15, EDJ 2122);

–  si para la Contribución Urbana o Rústica (en la actualidad, IBI) los bienes inmuebles tienen un valor, para los demás impuestos deben tener el mismo valor, a no ser que existan razones que fundamenten lo contrario y que no consistan en que uno de ellos se establece por una persona y otro por otra (TS 3-3-86 , EDJ 1681);

–  la Administración carece de facultad de comprobación cuando el contribuyente haya fijado el valor aplicando las reglas establecidas en la LIP (TS 10-3-86 , EDJ 1834);

–  el principio de personalidad jurídica única de la Administración nos lleva a la unicidad tributaria, según la cual el valor comprobado a efectos del ISD debe ser empleado por la Administración para liquidar el ITP y AJD , debiendo el sujeto pasivo acreditar que fueran idénticos los bienes objeto de sendas valoraciones (AN 14-3-97, Rec 146/95); y

–  aunque el valor que se hace constar en la autoliquidación del IVA por la compra de una vivienda no haya sido objeto de comprobación administrativa posterior, no condiciona en nada la comprobación que puede hacerse a efectos de la liquidación por AJD. Ambas bases, por tanto, pueden ser diferentes. No obstante, si la Administración del Estado sí hubiese comprobado la base del IVA, el precio verdadero de compra fijado serviría también para configurar la base a efectos de la liquidación por AJD (TS 25-6-98, EDJ 17659).

b)  Por su parte, otros pronunciamientos de los tribunales suelen alinearse con el principio de estanqueidad, el cual rige en nuestro sistema tributario (TS 12-9-96, EDJ 10357):

–  la facultad de comprobación de valores en el ITP y AJD , no se ve limitada por el hecho de que la base imponible en otro impuesto, como en el IVA, sea diferente, al ser también diferentes los respectivos impuestos, su finalidad y las magnitudes que en ambos se contemplan (TEAC 20-11-91);

–  el ITP y AJD no tiene ninguna vinculación, en cuanto a normas de valoración, con el IS (TEAC 17-3-92);

–  tras haber desaparecido el principio de unicidad a partir de la Constitución, al existir varias Administraciones Públicas con personalidades distintas, se ha considerado que el valor de un bien a efectos del IP no es vinculante para el ITP y AJD (TS 16-4-97, EDJ 10370); y

–  procede la comprobación de valores en el ITP y AJD aunque la Administración haya previamente realizado la comprobación a efectos de otros tributos (TEAC 10-3-00).

Valoración de un inmueble en estado ruinoso

​Para excluir el valor de un inmueble ruinoso no basta con que en la escritura sólo se reseñe su deficiente estado de conservación.​

CONSEJOS

El método más adecuado

Comprobación. Cuando se transmite un inmueble, Hacienda puede comprobar si el valor declarado en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es correcto. Apunte. Para ello puede utilizar diferentes sistemas: comparación con el valor catastral (corregido por unos coeficientes ya publicados), con los precios de mercado, con el valor asignado al inmueble en una tasación hipotecaria, etc.

Discrecionalidad. Pues bien, aunque Hacienda dispone de cierta discrecionalidad para elegir entre los diferentes sistemas de comprobaciónel método elegido debe ser el más adecuado para determinar el valor real del bien transmitido. ¡Atención!  En estos casos, por tanto:

  • Verifique que Hacienda justifica por qué elige uno de los métodos de valoración frente a otros. Apunte.  No se conforme con una remisión genérica a la norma que permite utilizar ese método.
  • Si considera que existe otro método de comprobación cuyo resultado se ajusta mejor al valor real del bien transmitido, solicite que se le aplique. Apunte.  La finalidad de la comprobación es determinar el valor real del bien, y ello queda vulnerado si el sistema utilizado por Hacienda no se acerca a dicho valor.

Al comprobar los valores declarados en el ITP, Hacienda debe utilizar el sistema que más se ajuste al valor real de los bienes transmitidos.​

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