El funcionamiento de la fianza en los alquileres de viviendas sigue siendo uno de los conceptos que más dudas y conflictos generan, tanto para propietarios como para inquilinos. ¿Qué es? ¿Para qué se sirve? ¿En qué consiste?

Aunque el concepto de fianza lleva miles de años de historia, la fianza legal sigue siendo uno de los conceptos que más dudas y conflictos generan en el alquiler de viviendas, tanto para propietarios como para inquilinos. ¿Qué es? ¿Para qué se sirve? ¿En qué consiste?

La palabra “Fianza” significa en latín “Seguridad” y ese es el principio básico de la fianza, dar seguridad para que se cumplan las condiciones pactadas en el contrato de alquiler por parte del inquilino, y en caso de incumplimiento de estas, el propietario puede retener el importe íntegro o la parte proporcional a los daños ocasionados.

De esta forma, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 36, la obligatoriedad en la exigencia y prestación de la fianza en metálico a la formalización del arrendamiento, y establece todos los requisitos y condiciones referentes a este concepto legal.

Como he comentado anteriormente, el inquilino está obligado a entregar al propietario la cantidad económica correspondiente a un mes de renta a la firma del contrato, en concepto de fianza legal. Por su parte, el propietario tiene que depositarla en el organismo autonómico correspondiente, autorizado por el Gobierno Regional de su comunidad, en el plazo establecido por esta que empezará a contar desde la fecha de formalización del contrato. De no efectuarse el depósito, el propietario puede enfrentarse a importantes sanciones económicas, y podría ser demandado por el inquilino por los daños y perjuicios derivados de la referida falta de depósito.

Cuándo tendrá lugar la devolución de la fianza y como se procederá para su devolución.

Es muy importante recordar que, en ningún caso, la fianza sirve como pago de la última mensualidad de renta, sino que se devuelve, en caso de corresponder, una vez dado por finalizado el contrato de arrendamiento y después de la devolución de las llaves de la vivienda y verificado su estado tanto de conservación de esta como la situación de pagos de los diferentes suministros de la vivienda.

Llegados a este punto en la vigencia del alquiler, pueden darse varias posibilidades. Como propietario, hay que devolver la totalidad de la fianza al inquilino si éste ha cumplido la anualidad del alquiler, no ha dejado ningún destrozo o avería en el inmueble y ha cumplido con todos los pagos que le corresponden. En este caso, el inquilino tiene derecho a recuperar la fianza en el plazo de 30 días desde la entrega de las llaves.

Puede ser que el arrendatario se haya ido antes de tiempo, haya dejado alguna deuda (de renta o suministros) o el inmueble no esté en las mismas condiciones que cuando se formalizó el contrato de arrendamiento. En tal caso, el arrendador está en pleno derecho de no efectuar la devolución de la fianza, utilizándola para saldar las deudas pendientes o hacer las reparaciones oportunas.

Estas serían las dos situaciones más comunes con la fianza, pero existen una serie de errores que se cometen habitualmente con el uso de la fianza.

El desconocimiento, la falta de información e incluso la picaresca pueden llevar a utilizar la fianza de manera errónea. Como explicamos, se constituye como un seguro para el cumplimiento del alquiler de arrendamiento y, como tal, hay que cumplir con su fin.

Entre los errores más habituales relacionados con la fianza, existen los cometidos por los propietarios o los que comenten los inquilinos.

En el caso de los propietarios, hay muchos que aún no depositan la fianza legal en el organismo correspondiente, o que no devuelven la fianza a los inquilinos, aunque estos tengan derecho a esta, pero también, otros que piden de fianza más meses de los estipulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Tenemos que hacer hincapié de que la manera correcta de proceder en estos casos es: abonar una sola mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas en concepto de fianza legal, y tener en cuenta que las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a dicha fianza, tal y como indica el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, debiendo, por lo tanto, diferenciar claramente, lo que es la fianza legal propiamente dicha, de las garantías adicionales a la misma.

En lo que refiere al inquilino, existe la falsa creencia de que es correcto no pagar el último mes de renta antes de la finalización del alquiler y dar por hecho que se paga con la fianza. Deben saber que aun estando al corriente de todas las obligaciones del contrato, pueden producirse impagos en los suministros o puede que la vivienda no se devuelva en el mismo estado en el que se entregó al inquilino. En estos casos, el propietario debe utilizar el dinero correspondiente a la fianza para repararlo, tal y como le ampara la Ley.

Como hemos intentado explicar, la fianza genera conflictos entre propietario e inquilino, muchas veces por desconocimiento de su funcionamiento, pero también debe verse como un elemento más de seguridad y tranquilidad.

También debemos reseñar que la fianza debe actualizarse en el momento de renovar el contrato, adecuándola a la actual renta pactada, algo que muy pocos hacen, pero que es la forma correcta de actuar.

Pase el tiempo que pase la fianza que deposito el inquilino al propietario esta seguirá siendo del inquilino en el momento en que entregue las llaves del piso y este se encuentre en perfecto estado de conservación o suministros.

Por lo tanto, la idea más importante con la que debéis quedaros, es que la Fianza legal es la garantía del bien arrendado, y esta solo debe actuar para tal fin, y nunca con otra finalidad, como ocurre a veces.

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