Las preguntas y respuestas sobre la nueva Ley de Vivienda que se hacen la mayoría de los propietarios
Los expertos de Fincas Balaguer analizan los aspectos prácticos más destacados de la nueva legislación
La nueva Ley de Vivienda está generando cientos de noticias y análisis, en todos los medios de comunicación, pero a veces, el poco conocimiento de la profesión puede llevar a interpretaciones, poco acertadas o densas, y que puede llegar a confundir. Ante toda esa información es fácil perderse, por lo que hemos creado una lista de preguntas y respuestas con la información más importante para intentar aclarar todas tus dudas, vamos a ello.
¿Es verdad que la Ley supone un tope de subida del 3% para todos los contratos de alquiler?
El año pasado se instauró un tope del 2% en la actualización de alquileres para paliar los efectos de la guerra en Ucrania. Este año se ha prorrogado y el año que viene se establecerá una nueva limitación del 3%. Se espera que, para el 2025, se haya acordado una nueva referencia desvinculada del IPC, que será la que marcara el tope que se podrá aplicar para actualizar los contratos de alquiler.
¿Pueden las Comunidades Autónomas aplicar la ley solo en aquellas partes que le interese?
Las Comunidades Autónomas ya tienen asumidas en sus Estatutos de Autonomía las competencias en materia de vivienda, por lo que serán los legisladores autonómicos los encargados de elaborar y desarrollar los reglamentos normativos y el Estado en este caso el de garantizar el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada. A modo de ejemplo, para que se pueda entender fácilmente, la Ley de Vivienda sienta las bases para definir “zona tensionada”, pero son las comunidades autónomas y los ayuntamientos quienes decidirán si aplican o no esa cualificación para definir las obligaciones en esa Comunidad.
¿Hay alguna de las medidas aprobadas que sea realmente obligatorias en el conjunto del estado?
Pese a que algunas competencias no son centrales, y están cedidas a las Comunidades Autónomas, otros muchos puntos de la ley sí lo son, como puede ser el establecimiento de un nuevo índice de referencia para la actualización anual del alquiler, a través de la creación de unas tablas, las medidas de protección frente a los desahucios o los beneficios fiscales para los propietarios, frente a la declaración de la renta.
¿Qué es un área tensionada?
Para poder declarar una zona como tensionada se tendrá en cuenta que la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, no superen el 30% de los ingresos medios de un hogar o también en las que el precio haya subido al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. Como decíamos, son las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos los que deberán definirlas, si lo creen necesario, pues son ellos los que tienen las competencias de vivienda.
¿Cómo nos afecta a propietarios e inquilinos que se declare zona tensionada en nuestra ciudad de residencia?
En las zonas declaradas como tensionadas los grandes tenedores no podrán poner un precio del alquiler por encima de la valoración de referencia, que fije la comunidad autónoma en la que se encuentre o el ayuntamiento. Para los pequeños tenedores en cambio se deberán establecer el alquiler de acuerdo con ese mismo índice, pero si la vivienda ya se había alquilado previamente se tendrá que tomarse como referencia la que hayan venido pagando en los últimos cinco años con sus respectivas actualizaciones.
¿Podrá un propietario subir el alquiler de un piso si se finaliza el contrato anterior y se firma un nuevo contrato?
La ley dice, que los contratos anteriores a la aprobación de la nueva Ley seguirán rigiéndose por las regulaciones existentes hasta esa fecha y hasta su vencimiento. Los nuevos contratos que se realicen se regirán por el índice de referencia que se marque en las zonas tensionadas, pero en el resto de las zonas no afectadas por esta, se podrá negociar como se venía haciendo hasta la fecha.
¿Qué diferencias hay por el hecho de que un “gran tenedor” se considere ahora el propietario de 5 inmuebles en lugar de 10 como anteriormente?
La diferencia mas importante, es que ahora se verá afectado por esta clasificación un mayor numero de propietarios, y con ello habla muchos mas propietarios que se verán obligados a aplicar las medidas especificas reguladas para este tipo de propietarios, buscando con ellos reducir la especulación que hasta la fecha se venia observando, en donde grandes inversores acaparaban el mercado, y consiguiendo una mayor dinamización de este mercado.
¿Qué bonificaciones fiscales tienen los propietarios si bajan el precio de los alquileres por debajo del índice indicado?
La reducción de los rendimientos netos para la declaración de la renta podrá alcanzar hasta el 90% si se rebaja el precio al menos el 5% con respecto al contrato anterior en zonas tensionadas. La reducción será hasta del 70% si alquila el piso a jóvenes de entre 18 y 35 años o si por el contrario alquila la vivienda a través de los programas de alquiler social y del 60% si la vivienda se ha rehabilitado en los últimos 3 años anteriores al alquiler.
La ley contempla que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble siempre irán a cargo del propietario ¿A qué gastos se refieren?
Los honorarios que hasta ahora venían cobrando las inmobiliaria, que ascendían alrededor del 10% del precio anual del alquiler más IVA y que hasta la fecha tenía que abonar el inquilino, tendrá que ser cargado a partir de la aprobación de la nueva Ley al propietario, pero el Inquilino seguirá pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler, por lo que se deberá confirmar a la hora de hacer el pago en las inmobiliarias, por qué conceptos lo estamos haciendo.
¿Qué significado tiene el que se prohíben los desahucios sin poner fecha y hora predeterminada?
Esto significa que en los desahucios será obligatorio incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar este. Para evitar de esa forma que los inquilinos se vean en la situación de vivir con la incertidumbre de no saber cuando los desahuciaran, y puedan organizar su salida, de una forma menos agresiva.
¿Es verdad que será más difícil o lento recuperar una vivienda si el inquilino no hace frente al alquiler?
Con la nueva ley el inquilino tendrá más garantías en un procedimiento de desahucio por la reclamación de las rentas impagadas, debido a las nuevas prórrogas que se han establecido. Es decir el hecho de que no se puedan hacer desahucios sin fecha y hora determinada y la obligación de tener acceso a la mediación por parte de las familias que se declaren vulnerables, dará lugar a que en algunos casos, estos procedimientos se alarguen una media que podrá ir del año y medio a los 2 años, con lo que teniendo en cuenta este aspecto, se hace si cabe más importante a partir de ahora contratar la póliza de Defensa del Alquiler con la compañía Arag, que ofrecemos en nuestro despacho, para evitar que tengamos que sufrir procedimientos, tan largos sin recibir los ingresos del alquiler, ampliándose el plazo de cobertura de esta cobertura de protección del cobro de rentas hasta los 18 meses.
¿Qué repercusión tiene para el propietario que las personas que se declaren vulnerables recurran de forma obligatoria a los procedimientos de solución extrajudiciales en caso de desahucio?
La repercusión más inmediata es que se alargaran los plazos en los procedimientos de desahucios, porque se tendrá que aplicar previamente un sistema de arbitraje que propicie un acuerdo entre el Propietario y el inquilino. De no llegar a acuerdo en el convenio ni acercamiento de posturas, o no tener ningún entendimiento entre las partes, se deberá conceder el tiempo necesario para que los servicios sociales, puedan ofrecer otro tipo de soluciones y se acudirá posteriormente al juez, quien podría alargar los plazos y tiempos, como hemos comentado anteriormente.
¿Existirá penalización a los propietarios por tener pisos vacíos?
Existe una penalización en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que puede llegar hasta el 50% para las viviendas que estén vacías y que lleven más de dos años desocupadas, y aplicará esos recargos a propietarios que tengan más de 4 viviendas. Esto no es una norma nueva que hayan aprobado en esta Ley, pero los ayuntamientos hasta la fecha no lo aplicaban porque no había una definición clara de lo que significaba vivienda vacía, pero a partir de la publicación de la nueva Ley, este aspecto ha quedado definido, y se pasara a poner en práctica.
Por todos los motivos expuestos hasta ahora, cada vez más, se hace necesario, contar con el asesoramiento y el acompañamiento de un equipo profesional, que se encargue que las repercusiones sean las menores posibles, y que se dé cumplimiento a todos los aspectos legales y normativos, que existen en el momento de formalizar un contrato de alquiler.
Por eso y por la tranquilidad, de poder alquilar tu vivienda con las máximas garantías posibles, gracias a la póliza de nuestro colaborador Arag, hará que te sientas totalmente protegido, y que estes cumpliendo con todos los aspectos legales, buscando así de esa forma la mayor rentabilidad y tranquilidad.
Si tienes cualquier duda, estaremos encantados de ayudarte, contacta con nosotros.